La crise du logement pousse l’État et les collectivités à regarder différemment un foncier qu’elles possèdent déjà. Plutôt que d’artificialiser de nouvelles terres agricoles ou naturelles, un mouvement de fond se dessine autour du recyclage foncier : remettre en circuit les friches industrielles, commerciales, ferroviaires, portuaires ou militaires laissées à l’abandon depuis des décennies. Un gisement longtemps ignoré, dont l’ampleur commence tout juste à être mesurée précisément par les services de l’État.
Un gisement de 61 000 hectares identifié sur le territoire
Plus de 20 250 sites, représentant environ 61 000 hectares cumulés, sont aujourd’hui recensés en France. Près de la moitié se situent dans des zones dites « tendues », là où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible. Parmi les 13 200 friches encore sans projet de reconversion, 58 % présenteraient un potentiel pour accueillir du logement, selon le recensement national des friches piloté par le Cerema.
Ce constat change la donne pour un secteur confronté à un ralentissement marqué de la construction neuve ces dernières années. La reprise récente des mises en chantier de logements reste fragile, et chaque hectare disponible sans artificialisation nouvelle devient stratégique pour les collectivités comme pour les promoteurs.
Des friches industrielles déjà transformées en quartiers d’habitation
Le mouvement n’a rien de théorique : 760 anciennes friches ont d’ores et déjà été reconverties en habitat sur le territoire national, qu’il s’agisse d’anciennes usines, de gares de triage désaffectées ou de sites commerciaux vidés de leurs enseignes. Ce type d’opération s’inscrit aussi dans l’objectif national de zéro artificialisation nette des sols, une trajectoire suivie de près par les acteurs de l’écologie et de l’aménagement du territoire, qui voient dans la friche un moyen de loger sans étendre les villes.
Ce contexte intervient alors que le marché de l’immobilier neuf reste proche de ses plus bas historiques, rendant d’autant plus précieuse toute opération capable de produire des logements sans attendre l’ouverture de nouvelles zones à urbaniser.
Le nerf de la guerre : un financement encore difficile à boucler
Reconvertir une friche coûte structurellement plus cher que de construire sur un terrain vierge : dépollution des sols, démolition partielle, désamiantage ou mise aux normes des réseaux alourdissent la facture avant même la première pierre. Un fonds national dédié a été mis en place pour amortir ce surcoût, mais son évaluation par la Cour des comptes souligne des résultats encore inégaux selon les territoires. Or les collectivités arbitrent aussi ces dépenses au regard d’un contexte budgétaire contraint, alors même que le crédit immobilier reste un frein majeur du marché du logement pour les futurs acquéreurs des logements construits sur ces sites recyclés.
Un cadre juridique encore jeune
La notion même de friche a été précisée récemment dans la loi : depuis la loi Climat et Résilience de 2021, elle désigne « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé, dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans aménagement ». Cette clarification, qui relève du droit de l’urbanisme, facilite l’identification des sites éligibles aux aides publiques. Elle intervient alors que la reprise des permis de construire observée cette année laisse entrevoir un climat plus favorable pour lancer ce type d’opérations complexes.
- 20 250 sites de friches recensés, pour 61 000 hectares cumulés
- 58 % des friches sans projet jugées compatibles avec du logement
- 760 friches déjà transformées en habitat sur le territoire
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une friche au sens de la loi ?
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, une friche désigne tout bien immobilier bâti ou non bâti, inutilisé, dont l’état ou la configuration ne permet pas un réemploi sans travaux d’aménagement préalables.
Pourquoi le recyclage foncier coûte-t-il plus cher que la construction classique ?
La dépollution des sols, la démolition partielle des bâtiments existants et la remise aux normes des réseaux représentent des surcoûts qui n’existent pas lors d’une construction sur un terrain vierge, d’où la nécessité de dispositifs de soutien financier.
Toutes les friches recensées sont-elles adaptées au logement ?
Non : selon le recensement national, seules 58 % des friches encore sans projet parmi celles étudiées présenteraient un potentiel compatible avec la construction de logements, les autres se prêtant davantage à des usages économiques ou environnementaux.
Sources
- Construction21 — Friches : le Cerema décrit un gisement foncier encore largement sous-exploité
- Cour des comptes — Le fonds friches et les mesures de recyclage du foncier
- Bourse Inside — Crise du logement : la France possède un trésor foncier de 61 000 hectares
Cet article a été rédigé avec l’aide d’une intelligence artificielle. Politique éditoriale